Строительство собственного дома — дело ответственное и затратное. Если бюджет сильно ограничен, но очень хочется своих квадратных метров, многие начинают экономить на всём: используют б/у материалы, дешёвые строительные смеси, нанимают строителей по самым скромным расценкам, несмотря на их опыт, или решаются строить своими руками. Но так ли выгодна такая экономия?
Во-первых, для грамотной и долговечной постройки нужен проект. По нему будут видны объём работ и нужных материалов, схема коммуникаций, проблемные точки плана, соответствие вашей задумки реальным возможностям. Если Вы ранее не занимались подобным проектированием и вообще мало знакомы со строительством, осилить грамотный документ без привлечения специалистов вряд ли получиться. Услуги не бесплатные, поэтому здесь сэкономить не получится.
Во-вторых, нужно составить смету. Как правило, стройка собственными силами занимает не один сезон, в условиях нестабильной экономики и постоянного изменения цен точно просчитать конечную сумму довольно сложно. Вы лишь приблизительно оцените затраты на ближайшие несколько месяцев, а потянете ли стройку до конца? Если нет, стоит ли вообще начинать заведомо «мёртвый» проект и вкладываться в долгострой.
В-третьих, нужно самостоятельно рассчитывать объёмы стройматериалов и покупать их. В большинстве случаев закупка происходит небольшими партиями по мере продвижения дела, а это не выгодно ни с точки зрения цен, ни доставки. К тому же есть риск затянуть процесс, ведь нет гарантии, что при последующем заказе весь объём материалов будет на складе и уйдёт к вам по той же цене.
В-четвёртых, нужно грамотно подготовить участок, залить фундамент, просчитав нагрузку. Подвести коммуникации. Начать возведение стен и самое главное — уделять этому очень много времени. Согласитесь, в пару рук прогресс будет медленным. С точки зрения временных затрат строить самому — не выгодно. К тому же придётся нанимать спецтехнику, если не для строительных, так для инженерных работ, аренда которой вместе с персоналом тоже стоит денег.
Если же нанять дешёвую рабочую силу, вряд ли кустарные мастера смогут гарантировать качественный и своевременный результат. Как правило, в таких случаях нет места договорным отношениям, а значит, ни точных сроков, ни ответственности сторон. В любой момент подрядчики могут исчезнуть для другого заказа, и за ними нужен будет постоянный контроль. Стоит ли говорить о риске по качеству работ, прочности и надёжности объекта.
Да, вы сэкономите на оплате услуг, но получите ли желаемый результат? Как известно, переделывать — еще дороже, нежели начинать всё с нуля. В плане организации процесса, грамотности и своевременности его воплощения, закупа материалов, их доставки и конечной финансовой выгоды намного эффективнее поручить строительство специалистам.
Компания «Пораблок» готова реализовать Ваш строительный проект от начала до конца на оптимальных условиях. Мы занимаемся не только продажей высококачественного газобетона и сопутствующих строительных материалов , но и оказываем весь спектр строительных услуг . В нашем штате работают специалисты, которые подготовят проектную, сметную, техническую документацию; выполнят строительные и инженерные работы любой сложности. Мы организуем бесплатную доставку материалов до строительной площадки с собственного склада. Все отделочные работы и облагораживание территории — тоже берём на себя.
При этом на свои услуги и товары мы держим доступные цены , а все отношения с клиентами оформляем в официальном договоре и предоставляем регулярные отчёты.
Традиционно считается, что каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево и вырастить сына. Последние два пункта – тема для отдельного разговора, что же касается пункта первого, то дом можно построить не только для собственного проживания, но и для последующей продажи. И это может оказаться весьма выгодным инвестированием, если учесть все факторы.
Немалое значение имеет расположение участка земли, на котором предполагается строить, и перспективы развития района. Если даже рассматривать ситуацию с дачным участком, то перспектива строительства дома на нем с последующей продажей особой перспективы не даст: всю сумму, на которую увеличится стоимость участка благодаря наличию дома, «съедят» расходы на строительство. Но если есть серьезные основания полагать, что через несколько лет участок окажется в черте города, куда будет проведен газ и водоснабжение, то и цена участка с домом вырастет.
Необходимо оценить и степень спроса на жилье в том районе, где предполагается строить: чем выше спрос, тем дороже можно будет продать дом. Впрочем, в таком выгодном месте и земля стоит недешево, так что соотношение расходов и предполагаемого дохода нужно подсчитать тщательно.
Не стоит начинать такое дело в период экономического спада – довольно трудно будет найти покупателя на дом, когда у людей нет денег. Лучше дождаться более благоприятного времени, когда экономика будет на подъеме.
Многие полагают, что получить реальную выгоду на строительстве и продаже дома можно лишь в том случае, если дом будет привлекательно выглядеть, но при этом будет построен из самых дешевых материалов. Привлекательный вид, конечно, обязателен, но вот экономить на материалах не следует. Ведь дешевые материалы, как правило, не бывают качественными – и не следует недооценивать интеллектуальный уровень и познания потенциальных покупателей!
Не на всякий дом легко найти покупателя. Например, обычные кирпичные дома покупают намного охотнее, чем каркасные – на каркасный дом практически невозможно найти покупателя. Неплохим спросом пользуются деревянные дома – в силу их экологичности, но все же спрос на них меньше, чем на кирпичные.
Изрядную часть затрат на строительство дома составляет оплата труда наемных работников. На этом можно сэкономить, если выполнять все работы самому. Разумеется, это предполагает, что человек обладает соответствующими умениями, навыками, опытом, а его источник дохода, за счет которого он живет, позволяет совмещать работу со строительством.
Не следует затягивать строительство: ведь цены на все необходимые материалы имеют свойство повышаться, затягивание строительства неизбежно приведет к увеличению расходов на него.
Но если строительство необходимо завершить в максимально короткие сроки, то когда дом готов, не следует особенно торопиться с его продажей. Лучше всего дождаться момента, когда спрос на жилье в данном регионе достигнет своего пика – ведь тогда продать дом можно будет по максимально высокой цене.
Свой дом – голубая и, порой, несбыточная мечта многих семей. И подробно объяснять, почему несбыточная, пожалуй, никому не нужно. Все упирается только в одно – в деньги. Вот уж хитрая субстанция! Вроде бы и в руках уже, а смотришь – нет их. Ну, никак не скопить нужную сумму! На дом среднестатистическому гражданину копить придется лет сорок, если не больше. А дом-то, свой собственный дом, очень хочется! Что делать? Ведь сразу всей суммы для покупки готового дома не собрать?!
Выход один – строить дом собственными руками. Действительно, это отличный способ сэкономить. Предположим, у вас собралась некая сумма. На покупку дома не хватит, а вот на стройматериалы вроде бы уже накоплено. Тогда пора начать действовать. Разберем пошагово все необходимые действия.
Первый шаг – это, разумеется, проектно – сметная документация. Не все обладают достаточными знаниями для составления проекта и расчета сметы. Это дело специалистов, и экономить здесь не стоит. Неправильно рассчитанный проект может даже привести к катастрофе. Заверять проект следует в соответствующих органах по месту строительства. Дальше проводим геодезические работы. Это опять дело для специалистов, самостоятельно не справимся. Потом следует провести коммуникации и обязательно огородить место стройки.
Теперь можно приступать к строительству. Главная часть начального этапа – это фундамент. Сумеете залить его сами? Если нет, то опять понадобятся специалисты. Записываете траты? Это нужно делать обязательно. Кстати, никакие финансовые расчеты абсолютно точными не будут. Все равно истратите больше, чем намечали, приступая к строительству. Инфляция, будь она неладна! Учитывая это, не начинайте строительство, имея деньги, что называется, впритык. Небольшой запасец (а еще лучше, большой!) должен быть. Следует помнить, что фундамент должен «отстояться», и этот процесс займет 3 – 4 месяца. Самым лучшим вариантом для России считается заливка фундамента осенью, а вот строить лучше начать весной. Конечно, можно не возиться и, если время поджимает, то фундамент можно не заливать привычным способом, а использовать свайно-винтовой вариант. Он проще в сборке, не нужно ждать, пока он «отстоится» и, вопреки распространенному мнению, вовсе не дороже по стоимости.
С фундаментом разобрались, пора поднимать стены. Главный вопрос – из чего будем строить? Кирпичный дом? Стоимость кирпича колеблется в зависимости от региона и от качества. Брать совсем дешевый кирпич – значит, заведомо прогадать. Уж больно он недолговечен! Дорогой кирпич прослужит долго, но ведь цена кусается!
Можно заменить обычный кирпич на газобетон. Делается он достаточно просто, ингредиенты недороги, а значит, цена у газобетона намного ниже. К тому же, не понадобится много цемента и песка, потому что эти плиты кладут на специальный клей, в состав которого входит цемент. И уходит этого клея намного меньше, и работать с ним легче.
В чем еще выгода? В том, что по размеру газобетонные плиты больше и шире обычного кирпича. Это значительно убыстряет процесс кладки, и стены, в буквальном смысле этого слова, растут прямо на глазах. Работая вдвоем можно за неделю поднять двухуровневый дом. В этом смысле выгодны и шлакоблоки.
Многим нравятся деревянные дома. Такой дом из бруса тоже стоит дешевле кирпичного, правда, работать с деревом умеют не все. Вот такие дома строятся быстрее всего. Свайно-винтовой фундамент, стены поднимаем из бруса. Используем для этого брус сечением 15 на 15 см. Он не очень дорогой, и вполне доступен большинству наших граждан.
Теперь нужно заняться крышей и полом. Утепление, стропила, черепица, оконные и дверные проемы, потолок и пол – все это тоже умеют делать немногие. Опять придется звать на помощь специалистов или знатоков из числа друзей. Это, кстати, отличная статья экономии. Друзья много денег за свою работу не запросят, да еще и советами помогут. Например, подскажут, что использовать минеральную вату для утепления выгоднее, потому что она дешевле.
Собственно, все работы по строительству дома закончены. Чистовая отделка и дизайн внутренних помещений проводится по мере поступления денег. Но это не так важно, потому что дом уже стоит. Многие мои знакомые строили свои дома своими руками. Выглядят они по-разному. Есть и вычурные строения, украшенные разными башенками и эркерами. Есть простые прямоугольники без излишеств. Но объединяет их одно – та любовь, с которой возводились эти дома. Так что стройте, господа, и не пугайтесь трудностей!
Строительство малоэтажных домов на продажу еще несколько лет назад было довольно доходным бизнесом с невысокими рисками и достаточно хорошей рентабельностью. Коттеджные поселки вокруг крупных городов и областных центров возникали один за другим. Небольшие строительные компании не оставались внакладе, ведь разница между ценой за 1 квадратный метр готового жилья и тем, что было вложено в возведение зданий (маржа), была довольно высокой, а «вход» в бизнес требовал не так много ресурсов.
Сейчас ситуация переменилась. Можно с сожалением констатировать, что строительство малоэтажных домов на продажу – не очень подходящее направление работы для входа в коммерцию. Даже в том случае, если у предпринимателя есть хороший стартовый капитал, – начать строить будет сложно.
Аукционы для большой коммерции
Каждый дом начинается с земельного надела, на котором он будет построен. И именно на этом этапе начинающих бизнесменов, которые уже напридумывали в уме планы о возведенных ими коттеджных поселках, ждет первое разочарование.
Свободные земли для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) почти всегда представляют собой муниципальный актив (принадлежащий мэрии или администрации региона), который власти стараются продать или отдать в аренду на максимально выгодных для себя условиях. Как это происходит:
- Градостроительный план, который есть в каждом крупном населенном пункте, резервирует участки под подобную застройку заранее. Как правило, документ обновляется один раз в пять лет.
- На право застройки участка объявляется аукцион или тендер. Что могут «захотеть» власти? Всегда – внушительной суммы денег. Даже в провинции эта сумма порой превышает 100 млн рублей за два-три десятка гектаров. И участок в большей части случаев не отойдет вам в собственность. Только аренда.
Денежные средства это далеко не все, чего могут возжелать чиновники из управления по имуществу администрации города, края или области. Практика последних лет показывает, что в договоре прописывается возведение «всей необходимой инфраструктуры». Это, внимание: детские сады на определенное количество мест, поликлиника или ФАП, внутриквартальные дороги, инженерные коммуникации – электричество, вода, канализация, газ, если это предусмотрено планом застройки. Даже один проект освоения подобной территории стоит огромных денег.
Логика властей ясна. Обеспечение инфраструктурой новых районов – это обязанность муниципалитетов, но у последних денег нет. Вот они и ищут внебюджетные источники финансирования. Неисполнение этих условий договора грозит потерей права аренды даже в том случае, если на участках уже стоят дома в высокой степени готовности.
Еще одно распространенное условие тендеров на застройку новых территорий – это требования к самой компании-застройщику. Это может быть деловая репутация (уже имеющийся опыт в реализации таких проектов), величина уставного капитала, наличие аттестованных специалистов и еще миллион условий. Вы можете сами найти объявление о проведении подобного аукциона на федеральном сайте госзакупок или его региональном аналоге. Уверяем, вам многое станет понятно.
Итак, несмотря на то что Минстрой утверждает, что малоэтажное строительство подходит для малого и среднего бизнеса, практика демонстрирует обратное. Создание комплексов – это крупный бизнес с большими доходами, и путь начинающим туда пока заказан.
Но унывать не стоит. Можно попробовать другую, менее масштабную бизнес-модель.
Частный сектор, ветхие дома
Самый реальный путь, который позволит обкатать свой опыт в строительной сфере и наработать средства для реализации крупных проектов, – покупка ветхих домов в частном секторе вашего города, снос этого жилья и возведение на его месте новых современных домов.
Нельзя сказать, что это легкий путь – на этом поприще можно столкнуться с многочисленными сложностями. Они ждут на этапе покупки участка с ветхим домом, разработки проекта и утверждения в администрации, подключения к инженерным сетям. Будьте готовы к тому, что понадобится квалифицированный юрист, который возьмет на себя эту бюрократическую часть. Важно отметить, что от покупки ветхого дома до начала строительства нового малоэтажного жилья пройдет достаточно много времени – от нескольких месяцев до года и более. Это значит, что деньги будут вкладываться, а взамен ничего. Нужен солидный финансовый резерв.
Сам процесс строительства описывать не будем, как и подсчитывать величину вложений. Стоимость и технология возведения кирпичного и каркасного дома различаются кардинально. Но эти вложения вам тоже придется заложить в смету.
После завершения работ нужно узаконить «плод» ваших усилий в контролирующих органах. Этой темы не будем касаться вообще, так как она очень обширна и достойна целой серии статей. Делегируйте решение этих вопросов вашему специалисту, о найме которого уже упоминалось.
Только после того как все документы готовы, можно приступать к продаже, и здесь все зависит от рынка. За время строительства цены на недвижимость такого рода могут возрасти или, напротив, несколько упасть. Покупательская способность (а значит, и активность) клиента – вырасти или, наоборот, снизиться. Это риск, и к нему нужно быть готовым.
Но можем немного успокоить: по утверждению экспертов, с момента законодательного утверждения частной собственности в России в постсоветский период недвижимость являлась и является одним из самых надежных средств вложения капитала и практически не обваливалась в цене. Поэтому актив будет продан обязательно, раньше или позже.
Плюсы и минусы
Резюмируем минусы строительства домов на продажу как основного вида бизнеса:
- Большой объем начальных вложений и инвестиций на ведение работ.
- Долгая окупаемость проекта – 2-3 года.
- Сложная процедура получения разрешения на строительство и введения в строй объекта.
- Риски, связанные с состоянием рынка недвижимости и покупательской способностью клиентов.
Ключевые плюсы строительства домов на продажу:
- Возможность наработать опыт и деловую репутацию и попробовать силы в крупных проектах по застройке территории в будущем.
- Получение надежного и ликвидного актива.
- Низкие риски потери вложенных средств (при условии, что строительство велось с соблюдением всех норм законодательства).
Вход с другой стороны
Если все-таки жажда бизнеса, а конкретно – потребность строить дома, двигает вас вперед, начните с простого. Сложности и подводные камни нужны для того, чтобы их преодолевать, иначе вы не предприниматель. Строительная организация, которая не продает, а строит дома для конкретных клиентов по их проектам на их участках, рискует куда меньше. Не нужно вкладываться в землю или ветхое жилье, взаимодействовать с чиновниками, сдавать дом после завершения строительства. Это головная боль самого клиента.
Качественно выполненная работа создаст репутацию и, что немаловажно, даст капитал для перехода на новый уровень. Кроме этого, компания «нарастит мышцы» в виде необходимых производственных средств (оборудование, инструменты и спецтехника), команды специалистов – от технологов и прорабов до надежных и профессиональных бригад рабочих. На данном этапе можно будет обзавестись связями в администрациях, архитектурных управлениях и контролирующих органах, которые позволят с большей эффективностью решать многие вопросы, связанные со строительством. А это дорогого стоит.
На взгляд экспертов, такой вход в бизнес приемлем для начинающих предпринимателей, желающих влиться в строительную отрасль и со временем стать крупными игроками. И мы с ними полностью солидарны.
Помните, что путь к большой цели состоит из множества небольших шагов. Дерзайте. Как знать, может, учрежденная сегодня небольшая строительная компания уже через несколько лет станет крупным игроком индустрии и будет строить не только коттеджные поселки в пригороде, но и жилые многоэтажные кварталы в региональных центрах.
Очень доходный бизнес - строительство домов на продажу, особенно для тех предпринимателей, у которых есть приличный капитал для вложения.
При этом необязательно быть строителем-профессионалом, достаточно вашего энтузиазма и серьезного подхода к делу. Такой бизнес может принести вам хорошую прибыль и стать надежным источником дохода. Наши рекомендации и советы помогут вам осуществить эту бизнес-идею.
Определитесь, что конкретно вы будете строить. Будет ли это коттеджный поселок, многоквартирный дом, таунхаус или отдельный загородный дом, - решайте сами. Но не забывайте, что популярность коттеджей не падает. Желающих приобрести такой дом достаточно много. Поэтому лучшая идея - строительство загородных коттеджей.
Участок, проект, коммуникации
Приобретаем участок земли под строительство. Идеально, если он у вас уже есть. Подбирайте участок на популярном направлении, в людной местности и с проведенными коммуникациями. Покупателей не устроит неудобное и неинтересное место, поэтому обратите внимание на окружающий ландшафт, прикиньте местоположение дома. Обратитесь к знакомому риэлтору, чтобы он помог вам в выборе участка и подсказал примерную стоимость домов в данной местности. Хорошая идея - приобрести участок земли через аукцион, но это требует увеличения денежных вложений.
Обратитесь в геодезическую службу для проведения анализа почвы. Это нужно сделать для того, чтобы быть уверенным в надежности земли под фундаментом.
Следующий этап - проектная документация. Закажите у специалистов эскизный проект и к нему пакет документов. Когда будет готово, передаете на согласование в контролирующие органы. Все это требует времени и денег. После согласования вы получите ТУ (технические условия) для подключения к электросетям, а также к канализации и водопроводу, если вы строите в черте города.
Подводим коммуникации. Эти работы должны проводить специальные организации, которым вы оплачиваете сами работы, а также кабель и трубы, которые прокладываются до вашей точки подключения. Все подведения к инженерным сетям должны быть выполнены качественно. Согласитесь, неплохая идея - подвести к дому также телефонную линию и Интернет.
Вернуться к оглавлению
Строительство дома
Ищем бригаду строителей, которая качественно и в срок выполнит необходимые работы. Удостоверьтесь, что бригада владеет техникой кладки, облицовки, заливки фундамента. Приглашать для этого бизнеса строительную фирму - неудачная идея. Это нерентабельно. Она «проглотит» всю прибыль. Наемная бригада обойдется гораздо дешевле, но с вашей стороны потребуется жесткий контроль и частое посещение стройки.
Если вы сами квалифицированный строитель и проект дома несложный, то строительство можете осуществить сами, подключив помощников. Или какие-то отдельные строительные этапы, в которых вы мастер, выполняйте самостоятельно. Это поможет вам сохранить высокую рентабельность проекта.
Покупая стройматериалы у крупных оптовиков или непосредственно у заводов, минуя магазины и рынки, вы экономите около 20% средств. Никогда не надо экономить на качестве и надежности строительных материалов.
К строительству лучше всего приступать ранней весной, чтобы уже к осени вы получили прибыль. Но для этого нужно работы производить в быстром темпе, не срывая сроков. Если строительство ускорить, то дом можно продать уже через 2 месяца. Чтобы данная бизнес-идея дала максимальную прибыль, лучше строить сразу несколько домов. Вам нужно решить вопрос о варианте отделки: черновая отделка или окончательная. Есть покупатели, которые желают получить сразу дом «под ключ». Но кому-то может не понравиться, как вы оформили помещение.
Вернуться к оглавлению
Расчет и продажа
Поговорим о самом сложном - денежных расчетах. Этот бизнес требует средств, чтобы купить землю, стройматериалы, оплатить проектную документацию и работу подрядчиков. Если вы планируете привлечь инвесторов, то понадобится бизнес-план с подробными расчетами в финансовом разделе. После строительства сделайте калькуляцию всего процесса, чтобы определиться с рыночной стоимостью дома. Конечно, стоимость домов в разных регионах России различается. Например, 1 кв. м строительства в средней полосе нашей страны стоит около 20 тысяч рублей (в крупных городах до 40 тысяч). Потратив на постройку дома 2 млн. рублей и продав его за 3 млн., вы получите прибыль в 1 млн. рублей.
Дом построен, теперь его надо продать. Можете заняться поиском покупателя сами или платите риэлтору. Продажи домов класса «эконом» осуществляются быстрее, чем дорогие. Размещайте рекламные объявления в СМИ. Учтите, что большинство покупателей придут из Интернета. Отличная идея - щиты и растяжки.
